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WeWork:从美丽误解到冷酷误读

2019-11-06 11:53:35 文昌门户网站

来源|理解注释

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编者|秦燕

在估值缩水、首席执行官辞职后,我们终止了ipo。自wework计划首次公开募股以来,疑虑随之而来。起初,创始人兼首席执行官亚当·纽曼(Adam Neumann)被问到他的自我交易、管理不善和古怪行为。后来,他质疑公司缺乏技术含量。最后,他质疑其商业模式的价值。有些人甚至称之为“大的跨海洋骗局”。

事实上,当我们的工作模式被吹捧时,中国企业效仿了它,这是一个美丽的误解。今天,认为我们的工作毫无价值甚至是一个骗局甚至是一种冷酷的误读。

wework模式大约在2015年在中国很受欢迎。老实说,我们工作的联合办公室确实有市场需求,但我们工作本身仍是一家初创公司。这种模式尚未完全实现,但在资本的推动下正在迅速扩张,甚至出现了一些“扭曲”。当时,许多遵循wework模式的中国企业并没有完全理解wework模式的本质,不可避免地偏离了这一趋势。

当时,2015年中国有两个主要的危机。第一个是创业热,第二个是资本热。当联合办公模式在中国出现时,它在这两个热潮中有点偏离轨道。

首先,许多联合办公室企业家将目标对准初创企业,认为联合办公室是孵化器或公共空间。事实上,这种定位符合当时的主流趋势,但有些短视。初创企业规模很小,很难从空间租赁中获利。一些中创空间希望通过为初创企业提供增值服务来建立商业模式,一些中创空间用初创企业的股份代替租金,一些中创空间依靠政府补贴收入。事实上,创业成功的机会非常低,政策也在不断变化。当创业热潮结束后,只设在创业企业联合办事处的客户数量将会减少,没有政府补贴,难以生存。

其次,火热的资本市场让许多人相对容易创造融资空间。投资者将在赛道上下注,而企业家将尽可能努力在赛道上跑大规模。“那些年,当我们去看每一处潜在的房产时,经常会有几个或十几个人抢劫一个地方,而且每个人都在涨价,而不考虑成本。”梦之旅创始人王小路对这些场景印象深刻。“这是不合理的。我们被迫放弃许多好的财产。”扩大面积和规模意味着良好的融资,每个人都在被资本追逐以实现快速扩张。然而,许多企业家忽略了利润模型,认为规模是唯一的关键绩效指标。

"我们的模式有许多创新,但发展的大规模扩张纯粹是为了规模,而不是规模."在王小路看来,规模和尺度是两条完全不同的道路。短期内广泛发展,追求规模可以换取融资和高估值。另一方面,大规模经营是通过精细化经营来沉积一种成熟的经营模式,然后复制和扩大,以降低边际成本。规模是投资者可以看到的,而规模才是真正的商业价值。

摩根士丹利(Morgan Stanley)首席美国股票策略师迈克·威尔逊(mike wilson)表示,wework首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。投资者表示,他们不再愿意为过度投资买单:“在我们看来,为无利可图的企业提供慷慨资助的日子已经结束。”投资者正从动量股转向价值股。

“无利可图的扩张是徒劳的。”王小路认为“盈利能力是一件特别重要的事情。如果不能实现这一目标,这不是一个非常成熟和健康的商业模式。”

联合办公室曾经是风口,全国各地涌现出无数客房。然而,由于定位的偏差和盲目的追逐风,在过去的两年里有很大的面积下降了。我知道并理解《泡沫下的孵化器市场只能赚钱,却不能赚钱》一文中描述的注释。

美丽的误解吹大了美丽的泡沫,然后发生了最冷的误读,认为孙正义在共享经济中的巨额投资毫无价值,甚至我们的工作也是一场骗局。事实上,共享旅游、共享酒店和共享办公室都有很大的创新价值,但有些企业偏离了正常经营,忽视了业务的本质。Wework的ipo终止不应被用作判断这种商业模式失败的依据。

不可否认,迈克·威尔逊的观点具有代表性。在过去几年里,资本的疯狂和盲目驱使许多初创企业疯狂运营。只要这个概念成立,他们就可以筹集资金,并拥有高估值,而不管你的企业是否真的成立。但在优步、airbnb和wework的泡沫一个接一个破灭后,每个人都开始逐渐清醒过来:“你必须确保你的业务已经建立,而不是你的概念。”

联合办公市场是真的还是假的?生意能成立吗?

“办公室首先是一个急需的市场。其次,这是一个多年来没有太大变化的传统市场。”2015年,王小路带领梦工厂进入联合办公行业。在他看来,这个传统的和旧的市场可以通过引入新思想和新技术来带来一些变化,使办公室事务变得更好。这是梦想加入联合办公行业的基本逻辑。

按照这种逻辑,目标客户群不包括初创企业(小型和微型企业)或大中型企业。所有企业都需要灵活的办公方式和新的办公方法。需要开办企业、中型企业迅速扩张、大型企业设立新的部门以及在不同地方设立分支机构...公司在发展过程中对办公空间的需求不断变化和多样化。

这一点可以从dreamplus客户名单中看出:有顺丰、中粮、平安、铂涛集团等大型企业,也有oppo、Didi等合法的红色企业,今天的头条和快手,还有tower.im、moment talks、plum red Brin等初创企业。

对于一个公司来说,无论大小,都很难有一个专业的团队来做这件事。一个是专业的,另一个是成本的。原因很简单:没有规模,就没有经济。

王小路的逻辑实际上符合当前对“工业互联网”的思考。从腾讯开始,整个互联网行业都在推广工业互联网。这一概念的实质是通过互联网思维和使用先进技术来重建传统产业。例如,美国代表团对餐饮业的重组,阿里对零售业的重组,以及多多对农产品商业环节的重组。

联合办公本质上是提供专业服务来解决所有的办公需求。例如,如何定位网站,如何设计办公室,如何使布局更合理,如何提供更健康的环境,如何使员工更愉快,以及如何使用科技手段进行管理,从而提高办公室的运营效率,等等。通过技术手段找到最佳解决方案并形成一套完整的方案,可以大规模复制这些专业活动。

重组后,服务提供者和服务接受者都将改变。“一方面,我们都希望通过我们的运营系统、服务能力,最重要的是我们强大的技术信息化工具和系统,帮助我们为人民服务。这也是服务形式的变化,从只为一家企业服务,到同时为一家企业服务,服务于企业内部的每个人。当然,这背后的驱动力是许多科技方面提供的帮助。另一方面,对于企业和这些人来说,从一次性购买过程到会员制购买,他们将继续向我们支付与办公服务相关的会员费,并成为我们的长期合作伙伴。”王小路说。

业界一致认为,重组后的联合办公服务将为企业提供更灵活、更优质的办公空间,未来将占所有办公市场的10-20%。这将是一个巨大的市场,这个行业刚刚起步。we work IPO的失败并不能证明市场不存在。这只是一个行业泡沫破灭的过程——忘记所谓的估值,回归商业价值本身。

事实上,从我们工作的发展中,我们可以看到它的思想是一样的。早期,他说他是一家联合办公企业,后来他说他是一家科技企业。在ipo中,他提出了“空间即服务”的立场。

我们深知新模型和新技术的重要性。我们一直在使用大数据来寻找扩张的位置。同时,它使用数据来设计办公室,找到办公区域和娱乐设施的最佳组合,并使用数据来分配和使用空间。Wework在2015年收购了case,teem在2018年收购,euclid在2019年收购。“以我们为动力”服务旨在为企业提供空间利用咨询服务。

我们工作的问题在于扩展和模式优化之间的相位错位。当我们开始从面向社区的角度购买大型技术公司,并意识到需要弥补其精细的运营能力时,规模的快速扩张已经开始。我们在资本的控制下,在短时间内过度追求规模,牺牲了商业核心竞争力的建设,并没有真正形成有效的运营计划。

“从选址到设计、销售和运营管理,这一链条将相对较长,每个环节都有提高效率的空间。作为一家服务公司,把整个链条做好并不容易。这需要一支非常强大的团队和强有力的执行力。”王小路说。

梦之旅从成立的第一天起,就致力于提高空间管理和精细运营的效率。

在正式进入联合办公领域之初,团队首先专注于智能门禁的设计,形成了一个完整、先进的办公智能管理系统,如办公空间的智能管理、所有办公设备的协同管理等。落户的企业在这里可以感受到高效的管理。这个系统完全是由Dream Plus开发和设计的,它成为Dream Plus快速扩展的基础。目前,梦乡近一半的员工都是专门从事产品研发的,利用各种新技术不断提高办公体验和运营效率。

据了解,梦工厂的办公空间平均2000平方米只需要一名运营经理,科学的运营管理系统是其低成本扩张的保证。

这是一个数据比较。wework的招股说明书提到wework每个空间的利润周期是12-24个月,而梦想是通过更精细的管理和更标准的流程将周期缩短到6-12个月。梦想加上成熟经营空间的入住率超过95%,单店可盈利。其中,南京金融城今年新开放的空间在不到半年的时间里就达到了82%的入住率。它迅速开辟了一个新市场,并得到了用户的认可。它也反映了梦加从产品到运营的综合实力。

当然,作为一家服务公司,专业化不仅体现在智能管理上,也体现在整个链条上。让我们举一个简单的例子:为了提高效率和质量,Dream特别设计了一种没有胶水的椅子。这种椅子可以让办公室装修后安定下来,绝对环保。

“我们也有非常完善的太空产品系统。今年5月,我们成为亚洲第一个获得良好认证的联合办公场所。”王小路对这一健康建筑领域被称为“奥斯卡”的良好认证感到非常自豪。“我们已经将这一国际健康标准纳入我们自己的产品标准,并将其应用于每个场馆,因此我们的场馆特别健康。为了创造一个符合良好认证标准的空间,我们在材料选择、类型选择和空间布局方面做了大量工作。”

从2015年开始,梦之旅将进入联合办公市场。它对规模的扩大并不十分担忧。取而代之的是,它将找到可以从传统办公室转型的环节,一个接一个地突破,积累核心能力,稳步前进。“今天,我们已经取得了领先地位,我们需要继续加大对未来的投资,以确保这一领先地位。”在王小路看来,核心竞争力的引导比规模的引导更有价值。

去年8月,当联合办公空间开始退潮时,Dreamplus在高启资本(Gao Qi Capital)、通用大西洋美国泛大西洋投资集团(general Atlantic u . s . Pan-Atlantic Investment Group)、快意资本(Pleasure Capital)、海洋链接(ocean link)、m31 Capital)和先锋长青投资(险峰长青Investment)的带领下,获得了1.2亿美元的C轮融资。这一轮融资创造了国内联合办公和办公服务业最大的单一融资记录。dreamplus也成为当时在办公服务领域完成c轮融资的唯一品牌。王小路一直强调无利可图的扩张是徒劳的,所以他可以凭借相对稳定的运营赢得这一轮。“我们仍然需要努力炼铁。最重要的是一个健康和可复制的商业模式。”

今年,在奠定了良好的基础之后,这个梦想有所加速。除了北京和成都,上海、南京、杭州和Xi还扩建了四个新城市。王小路透露,他不会再急于扩张新城市,而是会加强这些城市的密度,让每个城市都变好,然后为下一步做计划。

在所有的联系都被打开和彻底理解之后,梦想成为了它的核心竞争力。然而,这种能力可以无限扩大和复制。

例如,您可以简化模型,为企业提供定制服务,包括寻址、设计、构建智能系统,然后是运营服务。迄今为止,梦工厂已先后向华润润加速度、龙湖集团、铂涛集团、腾讯中创空间等企业出口智能办公解决方案,并为顺丰快递、十二建筑文化、西瓜制造商等企业提供定制办公服务。

此外,利用这种能力也有可能做得更多,“如果我们对某个项目有特别的信心,甚至有可能买下这栋建筑并自己管理它。”

可以轻也可以重,只要有基本能力,梦想和拓展的空间就更大。这可能是当行业衰退时,它能够获得大量融资的原因。

wework的ipo失败不是一个行业的终结,而是一个逗号。我们开始完善自己的技能,这也标志着该行业走出泡沫,回归商业本质。未来的竞争将聚焦于核心竞争力,而不是一系列想象中的规模和估值指标。

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